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兩部門發(fā)文引導房貸首付比例和利率下行:做了哪些調(diào)整,對樓市有何影響?

來源:澎湃新聞

8月31日,中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》兩大重磅政策,引導個人住房貸款實際首付比例和利率下行。


(資料圖)

此次,在明確首套房和二套房首付比例下限的同時,二套房的房貸利率下限也有調(diào)整。而對于存量房貸而言,政策還明確了降低存量房貸的兩種途徑。

個人住房貸款首付比例下限統(tǒng)一,全面降低居民購房門檻

根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,對于貸款購買商品住房的居民家庭,首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%,二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

對此,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人回應,此次統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限,不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。

也就是說,對于仍執(zhí)行限購的城市來說,首套及二套房商貸比例下限將由此前的30%、40%下調(diào)至20%和30%。

業(yè)內(nèi)認為,首付比例下限調(diào)整將全面降低居民購房門檻。

二套房商貸利率下限下調(diào)40個基點,推動改善性住房需求釋放

根據(jù)中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《關于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》,將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

2022年5月,首套房商貸利率下限已降至5年期以上LPR-20BP,但二套房始終保持5年期以上LPR+60BP,此次政策執(zhí)行后相當于對二套房商貸利率下調(diào)了40個基點。

業(yè)內(nèi)認為,這有助于降低二套房購房成本,推動改善性住房需求釋放。

因城施策,二線城市政策或更快落地

兩部門政策規(guī)定,各地可按照因城施策原則,根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要,自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶解讀指出,當前仍執(zhí)行限購的城市多為核心一二線城市,盡管央行明確仍采取“因城施策”方式,但由于當前多數(shù)城市房地產(chǎn)下行壓力較大,因此預計二線城市將很快將首付比例調(diào)整至下限水平,同時調(diào)整優(yōu)化二套房貸利率。另外,當前一線城市房貸利率仍處高位,北京、上海二套商貸利率為5年期以上LPR+105個基點,二套房貸利率加點數(shù)也存在下調(diào)可能。

降低存量房貸利率有兩種途徑,可節(jié)約利息支出

同日,中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局還發(fā)布了《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》,對于符合條件的存量住房貸款,自2023年9月25日起,可由借款人主動向承貸銀行提出申請,也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式,為借款人提供更為便利的服務。調(diào)整方式上,既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度,也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。

曹晶晶認為,降低存量首套住房貸款利率不僅為借款人節(jié)約利息支出,對銀行來說,也可減少提前還貸現(xiàn)象。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測,8月重點城市首套平均房貸利率已降至3.9%,較2021年高點下調(diào)超150個基點,而2022年以來存量房貸利率隨5年期以上LPR僅下調(diào)了45個基點,新發(fā)放貸款利率與存量貸款利率差距拉大,疊加理財收益率下降,去年以來居民提前還貸情況較多。

7月中旬以來,央行持續(xù)發(fā)聲,推動商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。此次《通知》指出,“具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定,但調(diào)整后的利率,不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限”。因此對借款人而言,具體能夠降低多少利率,還要看原貸款發(fā)放時城市的貸款利率政策下限以及與商業(yè)銀行的協(xié)商情況。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關負責人表示,近年來我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生了重大變化,借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債均有訴求。存量住房貸款利率的下降,對借款人來說,可節(jié)約利息支出,有利于擴大消費和投資。對銀行來說,可有效減少提前還貸現(xiàn)象,減輕對銀行利息收入的影響。同時,還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間,減少風險隱患。

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